Boligkøb – Forhandling og rådgivning af køber


Når du har fundet drømmeboligen

Når du har startet din boligsøgning, og udvalgt dig den helt perfekte drømmebolig for din fremtid, så er det blevet tid til, at afgive et bud på boligen. Selvom jeg endnu ikke har budt på en ejerbolig, kan jeg dog huske fra købet af min andelsbolig, at det er en helt vild ting pludselig at lave sit livs dyreste køb. Og jeg ved, at min kommende ejerbolig bliver dyrere at købe end min andelsbolig – så det bliver kun vildere endnu!

Mange forhandler selv

Det ikke ualmindeligt at købere selv forhandler købesummen og overdragelsessummen med sælgeren via ejendomsmægleren. Og der er selvfølgelig meget man kan gøre, for at give det rette bud. Man skal have styr på sine egne økonomiske begrænsninger, man skal sætte sig godt ind i markedet og salgspriser (ikke udbudspriserne!) og endelig kan man overveje sin forhandlingsposition.

Ens forhandlingsposition afhænger bl.a. af din egen situation – f.eks. hvor kritisk er det at finde en ny bolig, og hvor meget luft, der er i dit budget i forhold til udbudsprisen. Din forhandlingsposition afhænger dog også af sælgers situation. F.eks. om det er vigtigt for sælger at sælge hurtigt eller om sælger hellere vil vente på den rette pris. Eller sælgers økonomiske situation f.eks. om sælgers gæld i huset overstiger værdien (for så skal banken godkende købet) eller om der tværtimod er god friværdi i huset.

Sælgers økonomiske situation får man ikke altid så meget at vide om, men ved at tjekke tingbogen på boligen på Tinglysning.dk  kan man helt gratis se, hvor meget gæld der er optaget i boligen. Husk dog, at det er lånets hovedstol (det vil sige: det oprindelige lånebeløb), der er tinglyst. Senere kan det reelle skyldige beløb være blevet mindre på grund af afdrag eller større f.eks. fordi der ikke har været afdraget på lånet, men at der i stedet er løbet renter og gebyrer på lånet. Er sælger virkeligt økonomisk presset, vil forskellige kreditorer dog ofte have foretaget udlæg i boligen, og det vil også kunne ses af tingbogen.

Ud over at forhandle med sælgeren om købesummen og overdragelsesvilkår, skal de fleste købere også køre en parallel forhandling med banken. Eller rettere: Med flere banker. For at få de bedste vilkår ved både realkreditlånet og banklånet (hvis man behøver et banklån), bør man indhente tilbud fra flere banker, og bruge tilbuddene til at forhandle en bedre samlet pris. Det kan godt være lidt komplekst med renter, bidragssatser, ÅOP (årlige omkostninger i procent) og de mange forskellige typer af lån, der findes. Og for at sammenligne tilbuddene skal de jo gerne tage udgangspunkt i samme type lån – uanset om man så er til fast rente, variabel rente eller en kombination af de to.

Det kan godt lade sig gøre at forhandle selv – særligt hvis man selv arbejder indenfor området, og derfor kender forretningsvilkårene ret godt. Men det er om at holde tungen lige i munden, når man skal køre flere parallelle forhandlinger på éen gang.

Derfor vil jeg bruge rådgivere

Netop fordi det, at købe en ejerbolig, bliver mit livs dyreste køb, så er jeg helt overbevist om, at jeg vil søge rådgivning fra professionelle. Eftersom jeg selv har arbejdet som rådgiver (som advokat – dog ikke indenfor fast ejendom), ved jeg hvor vigtig rådgivning kan være. Den rigtige rådgivning giver dig fornuftens stemme, så det ikke bare er forelskelsen i boligen, der får lov til at drive forhandlingerne. Den rigtige rådgivning kan betyde, at man undgår fremtidige konflikter, fordi aftalerne får styr på alting fra starten af. Og den rigtige rådgivning kan gøre, at du sparer mange penge på sigt – og selvom rådgivningen selvfølgelig koster noget, så kan den ofte tjene sig selv hjem igen.

Derfor er jeg helt overbevist om, at jeg som køber vil søge rådgivning. Selvfølgelig er der oftest en ejendomsmægler på, når en ejerbolig bliver solgt. Men tag ikke fejl: Ejendomsmægleren er sælgers rådgiver. Det er sælger, der betaler ejendomsmæglerens salær, og derfor også hos sælger, at loyaliteten ligger. Og selvom ejendomsmægleren er nok så flink, så har ejendomsmægleren en interessekonflikt, og er derfor inhabil i forhold til at rådgive køber. På den baggrund skal man som køber finde sine egne betroede rådgivere, hvis man ikke kan / vil klare det hele selv.

Købermægleren

En købermægler er specialiseret i at forhandle købesummen og overdragelsesvilkårene på vegne af køber.

De kender boligmarkedet, og ved hvilke parametre man kan rykke på  i en forhandling- og det er ikke kun købesummen, men også f.eks. dispositionsret før overdragesesdatoen og medfølgende løsøre. Det kan jo have stor økonomisk betydning, at bo gratis i en periode – særligt hvis man selv er ved at sælge sin egen bolig. Og det kan også være ganske fornuftigt at drøfte løsøre – for det kan jo være, at der allerede er f.eks. tilpassede gardiner eller haveredskaber, som du som køber ellers skal ud og købe fra nyt af.

Købermægleren er også fornuftens stemme, som hjælper køberen med at sikre, at man ikke betaler en unødvendig overpris for en bolig, bare fordi man er forelsket i boligen og allerede er begyndt at drømme om fremtiden i boligen.

Dette kan være relevant ved stort set alle overdragelser. Undtagelsen er vel nærmest kun, når der er tale om en familieoverdragelse, hvor både sælger og køber ønsker det samme f.eks. at det voksne barn får en økonomisk fordel af forældrene ved at overdragelsen sker til lavest mulige pris.

Den finansielle rådgiver

Der findes både firmaer, der kun arbejder som finansielle rådgiver, og firmaer, der både hjælper som købermægler og finansiel rådgiver. Fælles for de finansielle rådgivere er dog, at deres fokus i forbindelse med huskøbet er, at stå for forhandlingen med bank og realkreditinstitut.

De finansielle rådgiveres opgave er således at sikre, at køberen får de bedste og billigste lån – noget der kan betyde helt op til halve og hele millioner kroners forskel i forhold til, hvis man bare tager det første og det bedste tilbud fra sin egen bank. Selv hvis du har en bank, der som udgangspunkt er helt rimelig, så kan det nemlig oftest betale sig (også på grund af rentes rente effekten) at forhandle om prisen.

De finansielle rådgivere kan også vejlede en køber til at vælge, hvilken slags lån, der passer bedst til købers situation og risikoprofil. Måske er det billigere på sigt at afdrage fra starten af, men på grund af købers situation giver det måske bedre mening med en periodes afdragsfrihed (f.eks. hvis boligen bliver købt af en studerende, hvor det giver mening først at afdrage efter studietiden er overstået og indtægterne bliver højere). Og måske er det umiddelbart billigere at vælge en variabel rente frem for den faste rente, men køberens risikoprofil gør, at man ikke vil tage chancen med at renterne pludseligt stiger så meget, at man ikke kan blive i boligen efter rentestigningen. Enhver køber er forskellig – og derfor er det også forskellige løsninger, der er “den bedste” løsning.

Eftersom den finansielle rådgiver anbefaler bestemte produkter i forbindelse med lånoptagelsen er det meget vigtigt, at finde den helt rigtige uafhængige rådgiver. Der er det sikreste valg, at vælge en finansiel rådgiver, der arbejder specifikt indenfor området, og som har tilladelse fra Finanstilsynet. Tilladelsen fra Finanstilsynet garanterer nemlig, at Finanstilsynet holder tilsyn (kontrol) med rådgiveren. Dette link fører dig til listen over godkendte finansielle rådgivere – men husk, at det ikke er dem alle, der arbejder med lige netop boligkøb og boliglån, da nogle af dem har andre specialer f.eks. investering.

Advokaten

Advokatens rolle er at rådgive køberen i forhold til købsaftalen og skødet til boligen. Ikke bare i forhold til de ting, der direkte fremgår af købsaftalen og skødet, men også alle de andre ting, der kan være vigtige at vide som køber f.eks. hvis der er tinglyst nogle rettigheder på ejendommen, som man som køber skal respektere. Med andre ord – og nok ikke så overraskende – tager advokaten sig af den juridiske del af bolighandlen.

Den juridiske rådgivning  skal sikre, at aftalerne er udformet på en betryggende måde for køberen, og at man ikke kommer til at købe noget, som ikke kan bruges på den måde som man ønsker. Advokaten kan også hjælpe med tinglysningen af ejendomshandlen, og den refusionsopgørelse, der skal laves, når omkostningerne for f.eks. årets ejendomsskat, ejendomsværdiskat og forbrugsudgifter skal fordeles mellem sælger og køber.

Nogle købermæglere og finansielle rådgivere samarbejder allerede med en advokat, som man kan vælge at bruge. Men hvis du selv skal finde en advokat, så vælg en, der er specialiseret indenfor fast ejendom og bolighandler. På Advokatnøglen (som er en oversigt over samtlige danske advokater) kan du finde de advokater, der arbejder med bolighandel. Nogle arbejder dog mere med det end andre, og ikke alle advokater har de rigtige nøgleord registeret på Advokatnøglen. Et endnu bedre sted at finde den rigtige advokat, er derfor ved at gå ind på hjemmesiden for foreningen Danske Boligadvokater, hvor advokater, der har bolighandel som fokusområde, kan ses på en liste og på et Danmarks-kort, så du kan finde din lokale boligadvokat.

 

 


Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.