Boligkøb – hvor starter man?


Drømmen om hus med have

Jeg har længe drømt om, at købe en ny bolig med plads til familieliv og med grønne områder i nærheden. Derfor  har jeg igennem mange år fulgt med på boligmarkedet . Og jeg har faktisk også været så langt, at jeg har været i banken omkring nogle boliger. Selvom jeg hver gang har fået ok til økonomien, har jeg – af forskellige årsager – ikke afgivet nogen købstilbud. De første gange fordi jeg alligevel ikke var sikker på, at det var det rigtige tidspunk for mig at flytte (jeg boede jo faktisk ok i min andelsbolig – og hvorfor så sætte sig dyrere, når man i stedet kunne bo billigt og spare op til at undgå bankens boliglån). Og senere fordi jeg mødte min kæreste og hellere lige ville vente til at finde noget med ham.

Ikke destro mindre er jeg efterhånden en ret habil boligsøger, og måske nogle af jer, kan bruge mine erfaringer – og faktisk er det nu sikkert og vist, at min kæreste og jeg har besluttet os for at købe bolig sammen indenfor det næste år. Derfor vil jeg skrive nogle blogindlæg om køb af bolig. Denne gang vil jeg først skrive en smule om at kende sin motivation og sit behov, men derefter fokuserer jeg på  noget rigtigt vigtig: at få styr på den økonomiske side, så man ved hvor dyre huse man kan tillade sig at se efter:

Motivation og behov

Motivationen for at begynde at se på bolig er meget forskellig. For mig handlede  om, at komme ud af byen og ud til “noget med have” i en forstad – og jeg er sikker på, at det for mange også “bare” starter med en drøm om noget nyt eller anderledes end det, som man har. Og for rigtig mange andre er det livsbegivenheder, der skaber motivationen – såsom at flytte hjemmefra eller at man bliver flere eller færre i familien.

Motivationen hænger dog tæt sammen med behovet: Hvor vil man bo – i forhold til arbejde, familie og venner? Vil man bo på en landejendom, i et hus, i et rækkehus eller i en lejlighed? Skal det være nyt eller må det gerne kræve lidt renovering? Hvor stor skal boligen være (hvis man kan få råd til det)? Er det vigtigt at alle har sit eget værelse, eller vil man gerne bo tættere sammen? Skal der være store udearealer eller helst ingen have?

Jeg tror de fleste helt automatisk, gør sig tanker om motivationen og behovet, men det er ikke det eneste, man bør have styr på, før man går alt for godt i gang med boligsøgningen.

Økonomien

Boligkøb er ofte den dyreste udgift, som man kommer til at have i sit liv. Et boligkøb koster jo ikke kun købesummen, men kommer med en række yderligere udgifter:

  • Tinglysningsafgifter (og ikke bare en men flere – for der er både tinglysning selve købet og tinglysning af lån i boligen),
  • Rådgiversalærer,
  • Omkostninger ved optagelse af lån i boligen (realkreditlån og for den sidste del boliglån),
  • Ejerskifteforsikring, og
  • Andre engangsbeløb der relaterer sig til boligkøbet f.eks. flytteomkostninger.

Dertil kommer alle de løbende udgifter, der ændrer sig, når man køber bolig:

  • De årlige omkostninger til realkreditlånet og boliglånet,
  • Ejendomsskatten og ejendomsværdiskatten,
  • Husforsikring,
  • Udgifter til (grund)ejerforeningen,
  • Kommuneskatten (hvis du flytter kommune),
  • Vedligeholdelsesudgifter til boligen,
  • Renovationsafgifter for affaldshåndtering,
  • Omkostninger ved forbrug af el, vand og varme, og
  • Alle mulige andre udgifter der ændrer sig (f.eks. kan hvor du bor påvirke, hvilke muligheder du har for køb af internet og fjernsynspakker, ligesom  f.eks. udgifter til pasning af børn, madordning til ældre mv. kan være forskellig fra kommune til kommune).

Ja, jeg ved faktisk ikke en gang om jeg har fået det hele med – for selvom jeg er begyndt på boligkøbs-processen, så har jeg endnu ikke købt en ny bolig. Og det er mange år siden, at jeg sidst flyttede (ja, faktisk har jeg boet i min “studielejlighed” i over 10 år nu).

Banken og realkreditinstituttets krav

Det jeg til gengæld ved, er at det er meget vigtigt, at tage et indledende møde med sin bank, for at få hjælp til at danne et overblik over, hvor meget man kan købe for.

Banker og realkreditinstitutterne er bundet af en hel del love, bekendtgørelser, cirkulærer og vejledninger, som har betydning for, hvor meget man som boligkøber kan få lov til at låne – og hvordan lånet skal være fordelt mellem realkreditlån og boliglån. For at leve op til alle disse regler, stiller bankerne og realkreditinstitutterne en række begrænsninger op for boligkøberes muligheder for at optage lån:

Maksimal belåning

Vil man bo i en landejendom kan man f.eks. kun få realkreditlån op til 70 % af ejendommens værdi, hvorimod realkreditlånet kan være op til 80 % af ejendommens værdi ved huse, rækkehuse og lejligheder. Og i andelsboliger kan du slet ikke få lån i et realkreditinstitut, men kun et andelsboliglån i banken.

En boligkøber skal som udgangspunkt selv betale 5 % af købesummen for den faste ejendom. Man må ikke omgå disse bestemmelser f.eks. ved at pengeinstitutet  finansierer de sidste 5 % ved træk på en nyoprettet kassekredit. Der er dog ikke noget til hinder for, at boligkøberen vælger at fremskaffe udbetalingen på 5 % ved træk på en allerede oprettet kassekredit (som ikke er oprettet i forbindelse med boligkøbet) eller at boligkøberen låner sig til pengene fra f.eks. familie.

Det vil i særlige tilfælde være muligt at fravige udgangspunktet om, at en boligkøber skal kunne finansiere 5 % af købesummen, såfremt der er særlige omstændigheder, der gør at det alligevel vil være økonomisk forsvarligt for pengeinstituttet at yde lånet. F.eks. hvis en nyuddannet ikke har kunnet nå at spare pengene sammen, men på grund af sin nye lønindtægt har mulighed for at komme ned på en 95 % belåning indenfor 2-3 år.

Gældsfaktor

Derudover skal man som boligkøber være opmærksom på gældsfaktoren. Gældsfaktoren er boligkøberens samlede gæld sat i forhold til boligkøberens årlige bruttoindkomst. Hvor høj en gældsfaktor der er acceptabel varierer fra bank til bank eller realkreditinstitut til realkreditinstitut, men der er dog nogle fælles regler:

Hvis en husstand optager høj gæld på mere end fire gange husstandsindkomst og kommer over 60% i belåningsgrad, vil der være begrænsninger på hvilke realkredit- eller realkreditlignende boliglån, man kan få. Og såfremt boligen ligger i et vækstområde (det vil sige København, omegnskommunerne til København eller Aarhus), er der yderligere begrænsninger i forhold til hvilke lån, man kan få.

De fælles regler om gældsfaktor har – ligesom reglen om udbetaling – også nogle enkelte undtagelser f.eks. hvis en studerende har høj jobsikkerhed efter endt uddannelse, og gældsfaktoren derfor kan forventes at blive nedbragt efter endt uddannelse.

Rådighedsbeløb

Den tredje ting, der er vigtig at have styr på, er rådighedsbeløbet – det vil sige det beløb, som er tilbage efter alle faste udgifter er betalt.

I forhold til boligkøb har Finanstilsynet anbefaler følgende rådighedsbeløb:

  • 5.000-6.000 kr. om måneden for enlige
  • 8.500-10.000 kr. om måneden for samlevende par
  • Plus 2.500 kr. per barn

Såfremt  boligen ligger i et vækstområde (København, omegnskommunerne til København eller Aarhus) kan kravene til rådighedsbeløb dog være lidt højere, hvis man vælger variable lån, da banken / realkreditinstituttet skal sikre, at rådighedsbeløbet fortsat er tilstrækkeligt, hvis der kommer en rentestigning.

Det er op til hver enkelt bank / realkreditinstitut at fortolke anbefalingerne, og nogle steder vil de være mere rigide end andre steder. Hvis du igennem en længere periode kan dokumentere, at du lever for et lavere rådighedsbeløb, så vil nogle banker muligvis acceptere et lavere rådighedsbeløb fremover også. Og nogle banker vil sige, at man bør afsætte 2.500 kroner til det første barn, men at kan nøjes med 2.000 kroner for efterfølgende børn.

Kravene har stor betydning

Reglerne til bankerne og realkreditinstitutternes krav ændres med jævne mellemrum. Derfor er en samtale med banken ret oplysende – og det kan også være en god idé at tale med flere banker / realkreditinstitutter, samt eventuelt få en uvildig rådgiver på, da en forhandling af lånevilkårene kan have betydning for, hvordan resten af økonomien ser ud.

Et eksempel fra det virkelige liv

Selv var jeg f.eks. ude for, at jeg – før jeg mødte min kæreste – havde set på et lille rækkehus med have, som jeg var interesseret i. På grund af opsparing (bl.a. i min nuværende lejlighed) kunne jeg lægge ca. 25 % af købesummen kontant. Det betød jeg både levede op til 5 %-reglen og kunne undgå banklån ved siden af realkreditlånet. Jeg havde også en god løn, så kravet om rådighedsbeløbet var også opfyldt. Men på grund af gældsfaktoren (altså de resterende 75 % af købesummen, som skulle lånes, sammen med mine øvrige lån/lånemuligheder, sat overfor min årlige bruttoindtægt) kunne pengeinstituttet ikke umiddelbart godkende mig som køber. Det kunne dog forholdsvist nemt løses ved enten at sælge min andel inden købet eller ved at sløjfe en kassekredit, som jeg havde fået smidt i nakken af banken som studerende, men som jeg faktisk aldrig rigtigt havde brugt (ok, der var vist enkelte gange hvor jeg havde glemt at overføre penge fra min opsparingskonto til lønkontoen med kassekredit-rettigheden, men det var hurtigt gjort, når jeg opdagede det). Jeg synes, at det er et fint eksempel på, at man skal huske at se på både kontantbehovet og gældsfaktoren. Det var dog andre grunde der gjorde, at jeg alligevel ikke købte det lille rækkehus, og blev boende i min lejlighed.

 


Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.