Boligkøb – hvor starter man?

Drømmen om hus med have

Jeg har længe drømt om, at købe en ny bolig med plads til familieliv og med grønne områder i nærheden. Derfor  har jeg igennem mange år fulgt med på boligmarkedet . Og jeg har faktisk også været så langt, at jeg har været i banken omkring nogle boliger. Selvom jeg hver gang har fået ok til økonomien, har jeg – af forskellige årsager – ikke afgivet nogen købstilbud. De første gange fordi jeg alligevel ikke var sikker på, at det var det rigtige tidspunk for mig at flytte (jeg boede jo faktisk ok i min andelsbolig – og hvorfor så sætte sig dyrere, når man i stedet kunne bo billigt og spare op til at undgå bankens boliglån). Og senere fordi jeg mødte min kæreste og hellere lige ville vente til at finde noget med ham.

Ikke destro mindre er jeg efterhånden en ret habil boligsøger, og måske nogle af jer, kan bruge mine erfaringer – og faktisk er det nu sikkert og vist, at min kæreste og jeg har besluttet os for at købe bolig sammen indenfor det næste år. Derfor vil jeg skrive nogle blogindlæg om køb af bolig. Denne gang vil jeg først skrive en smule om at kende sin motivation og sit behov, men derefter fokuserer jeg på  noget rigtigt vigtig: at få styr på den økonomiske side, så man ved hvor dyre huse man kan tillade sig at se efter:

Motivation og behov

Motivationen for at begynde at se på bolig er meget forskellig. For mig handlede  om, at komme ud af byen og ud til “noget med have” i en forstad – og jeg er sikker på, at det for mange også “bare” starter med en drøm om noget nyt eller anderledes end det, som man har. Og for rigtig mange andre er det livsbegivenheder, der skaber motivationen – såsom at flytte hjemmefra eller at man bliver flere eller færre i familien.

Motivationen hænger dog tæt sammen med behovet: Hvor vil man bo – i forhold til arbejde, familie og venner? Vil man bo på en landejendom, i et hus, i et rækkehus eller i en lejlighed? Skal det være nyt eller må det gerne kræve lidt renovering? Hvor stor skal boligen være (hvis man kan få råd til det)? Er det vigtigt at alle har sit eget værelse, eller vil man gerne bo tættere sammen? Skal der være store udearealer eller helst ingen have?

Jeg tror de fleste helt automatisk, gør sig tanker om motivationen og behovet, men det er ikke det eneste, man bør have styr på, før man går alt for godt i gang med boligsøgningen.

Økonomien

Boligkøb er ofte den dyreste udgift, som man kommer til at have i sit liv. Et boligkøb koster jo ikke kun købesummen, men kommer med en række yderligere udgifter:

  • Tinglysningsafgifter (og ikke bare en men flere – for der er både tinglysning selve købet og tinglysning af lån i boligen),
  • Rådgiversalærer,
  • Omkostninger ved optagelse af lån i boligen (realkreditlån og for den sidste del boliglån),
  • Ejerskifteforsikring, og
  • Andre engangsbeløb der relaterer sig til boligkøbet f.eks. flytteomkostninger.

Dertil kommer alle de løbende udgifter, der ændrer sig, når man køber bolig:

  • De årlige omkostninger til realkreditlånet og boliglånet,
  • Ejendomsskatten og ejendomsværdiskatten,
  • Husforsikring,
  • Udgifter til (grund)ejerforeningen,
  • Kommuneskatten (hvis du flytter kommune),
  • Vedligeholdelsesudgifter til boligen,
  • Renovationsafgifter for affaldshåndtering,
  • Omkostninger ved forbrug af el, vand og varme, og
  • Alle mulige andre udgifter der ændrer sig (f.eks. kan hvor du bor påvirke, hvilke muligheder du har for køb af internet og fjernsynspakker, ligesom  f.eks. udgifter til pasning af børn, madordning til ældre mv. kan være forskellig fra kommune til kommune).

Ja, jeg ved faktisk ikke en gang om jeg har fået det hele med – for selvom jeg er begyndt på boligkøbs-processen, så har jeg endnu ikke købt en ny bolig. Og det er mange år siden, at jeg sidst flyttede (ja, faktisk har jeg boet i min “studielejlighed” i over 10 år nu).

Banken og realkreditinstituttets krav

Det jeg til gengæld ved, er at det er meget vigtigt, at tage et indledende møde med sin bank, for at få hjælp til at danne et overblik over, hvor meget man kan købe for.

Banker og realkreditinstitutterne er bundet af en hel del love, bekendtgørelser, cirkulærer og vejledninger, som har betydning for, hvor meget man som boligkøber kan få lov til at låne – og hvordan lånet skal være fordelt mellem realkreditlån og boliglån. For at leve op til alle disse regler, stiller bankerne og realkreditinstitutterne en række begrænsninger op for boligkøberes muligheder for at optage lån:

Maksimal belåning

Vil man bo i en landejendom kan man f.eks. kun få realkreditlån op til 70 % af ejendommens værdi, hvorimod realkreditlånet kan være op til 80 % af ejendommens værdi ved huse, rækkehuse og lejligheder. Og i andelsboliger kan du slet ikke få lån i et realkreditinstitut, men kun et andelsboliglån i banken.

En boligkøber skal som udgangspunkt selv betale 5 % af købesummen for den faste ejendom. Man må ikke omgå disse bestemmelser f.eks. ved at pengeinstitutet  finansierer de sidste 5 % ved træk på en nyoprettet kassekredit. Der er dog ikke noget til hinder for, at boligkøberen vælger at fremskaffe udbetalingen på 5 % ved træk på en allerede oprettet kassekredit (som ikke er oprettet i forbindelse med boligkøbet) eller at boligkøberen låner sig til pengene fra f.eks. familie.

Det vil i særlige tilfælde være muligt at fravige udgangspunktet om, at en boligkøber skal kunne finansiere 5 % af købesummen, såfremt der er særlige omstændigheder, der gør at det alligevel vil være økonomisk forsvarligt for pengeinstituttet at yde lånet. F.eks. hvis en nyuddannet ikke har kunnet nå at spare pengene sammen, men på grund af sin nye lønindtægt har mulighed for at komme ned på en 95 % belåning indenfor 2-3 år.

Gældsfaktor

Derudover skal man som boligkøber være opmærksom på gældsfaktoren. Gældsfaktoren er boligkøberens samlede gæld sat i forhold til boligkøberens årlige bruttoindkomst. Hvor høj en gældsfaktor der er acceptabel varierer fra bank til bank eller realkreditinstitut til realkreditinstitut, men der er dog nogle fælles regler:

Hvis en husstand optager høj gæld på mere end fire gange husstandsindkomst og kommer over 60% i belåningsgrad, vil der være begrænsninger på hvilke realkredit- eller realkreditlignende boliglån, man kan få. Og såfremt boligen ligger i et vækstområde (det vil sige København, omegnskommunerne til København eller Aarhus), er der yderligere begrænsninger i forhold til hvilke lån, man kan få.

De fælles regler om gældsfaktor har – ligesom reglen om udbetaling – også nogle enkelte undtagelser f.eks. hvis en studerende har høj jobsikkerhed efter endt uddannelse, og gældsfaktoren derfor kan forventes at blive nedbragt efter endt uddannelse.

Rådighedsbeløb

Den tredje ting, der er vigtig at have styr på, er rådighedsbeløbet – det vil sige det beløb, som er tilbage efter alle faste udgifter er betalt.

I forhold til boligkøb har Finanstilsynet anbefaler følgende rådighedsbeløb:

  • 5.000-6.000 kr. om måneden for enlige
  • 8.500-10.000 kr. om måneden for samlevende par
  • Plus 2.500 kr. per barn

Såfremt  boligen ligger i et vækstområde (København, omegnskommunerne til København eller Aarhus) kan kravene til rådighedsbeløb dog være lidt højere, hvis man vælger variable lån, da banken / realkreditinstituttet skal sikre, at rådighedsbeløbet fortsat er tilstrækkeligt, hvis der kommer en rentestigning.

Det er op til hver enkelt bank / realkreditinstitut at fortolke anbefalingerne, og nogle steder vil de være mere rigide end andre steder. Hvis du igennem en længere periode kan dokumentere, at du lever for et lavere rådighedsbeløb, så vil nogle banker muligvis acceptere et lavere rådighedsbeløb fremover også. Og nogle banker vil sige, at man bør afsætte 2.500 kroner til det første barn, men at kan nøjes med 2.000 kroner for efterfølgende børn.

Kravene har stor betydning

Reglerne til bankerne og realkreditinstitutternes krav ændres med jævne mellemrum. Derfor er en samtale med banken ret oplysende – og det kan også være en god idé at tale med flere banker / realkreditinstitutter, samt eventuelt få en uvildig rådgiver på, da en forhandling af lånevilkårene kan have betydning for, hvordan resten af økonomien ser ud.

Et eksempel fra det virkelige liv

Selv var jeg f.eks. ude for, at jeg – før jeg mødte min kæreste – havde set på et lille rækkehus med have, som jeg var interesseret i. På grund af opsparing (bl.a. i min nuværende lejlighed) kunne jeg lægge ca. 25 % af købesummen kontant. Det betød jeg både levede op til 5 %-reglen og kunne undgå banklån ved siden af realkreditlånet. Jeg havde også en god løn, så kravet om rådighedsbeløbet var også opfyldt. Men på grund af gældsfaktoren (altså de resterende 75 % af købesummen, som skulle lånes, sammen med mine øvrige lån/lånemuligheder, sat overfor min årlige bruttoindtægt) kunne pengeinstituttet ikke umiddelbart godkende mig som køber. Det kunne dog forholdsvist nemt løses ved enten at sælge min andel inden købet eller ved at sløjfe en kassekredit, som jeg havde fået smidt i nakken af banken som studerende, men som jeg faktisk aldrig rigtigt havde brugt (ok, der var vist enkelte gange hvor jeg havde glemt at overføre penge fra min opsparingskonto til lønkontoen med kassekredit-rettigheden, men det var hurtigt gjort, når jeg opdagede det). Jeg synes, at det er et fint eksempel på, at man skal huske at se på både kontantbehovet og gældsfaktoren. Det var dog andre grunde der gjorde, at jeg alligevel ikke købte det lille rækkehus, og blev boende i min lejlighed.

 

Hænger minimalisme og finansiel uafhængighed sammen?

Indeholder reklamelinks

To sider af samme mønt?

Som jeg beskrev her,  lærer minimalisme mig at prioritere og vælge til/fra indenfor alle områder af livet – selvom det kan være svært. Det handler om, at fokusere livet på de ting, der er værdifulde for mig. Og det giver mig ro og en ny frihed i livet, kun at fylde det med det, der er værdifuldt for mig.

Finansiel uafhængighed handler derimod om økonomisk sikkerhed. Det er i hvert fald det, der er min motivation (som du også kan læse her).  Og økonomisk sikkerhed giver mig også ro og frihed i livet.

Men selvom både minimalisme og finansiel uafhængighed kan give mig ro i livet, så er der tale om to forskellige ting.

Man kan jo  godt være minimalist uden at gå efter finansiel uafhængighed. Og  man kan også have tjent / arvet / vundet så mange penge, at man er finansiel uafhængig uden at være minimalist. De fleste, der bevist går efter finansiel uafhængighed, er dog helt almindelige mennesker, der – for at opnå finansiel uafhængighed – ofte lever minimalistisk i en eller anden grad.

Går man efter minimalisme eller finanasiel uafhængighed, er det dog lidt forskellige spørgsmål, som man stiller sig selv, når man skal foretage en beslutning: Minimalisten spørger sig selv, om det er en ting/aktivitet, som er værdifuld for minimalisten.  Personen med fokus på finansiel uafhængighed vil derimod spørge sig selv, om tingen/aktiviteten giver værdi.

Det lyder måske kun som en lille forskel – om det giver værdi eller er værdifuldt. Men hvor værdi  for den, som søger finansiel uafhængighed, ofte handler om en økonomisk værdi (f.eks. hvad koster denne ting mig egentlig? eller kan denne aktivitet hjælpe mig imod at opnå mit mål om finansiel uafhængighed?), så handler spørgsmålet om, hvorvidt det er værdifuldt, også om følelser (giver det mig glæde? eller har det brugsværdi i hverdagen?). Der er intet i vejen for at stille begge typer spørgsmål – men man skal bare være bevist om forskellen, da spørgsmålene tjener forskellige formål.

Hvis du vil vide mere, om hvordan man skal tænke over tingenes værdi, når man f.eks. skal købe sig noget nyt, så kan jeg anbefale denne video. Den er med Vicki Robin, som er en af forfatterne bag den første bog, der – så vidt jeg ved – brugte begrebet finansiel uafhængighed:

Hvis du vil lære mere, så kan jeg anbefale dig, at læse Vicki Robins bog “Your Money Or Your Life”, som du kan købe her.

 

Hvorfor finansiel uafhængighed?

Hvordan blev jeg interesseret i finansiel uafhængighed?

I 2016 faldt jeg over en artikel fra Berlingske, som hed “Bliv økonomisk uafhængig inden du fylder 40”. Den var min første introduktion til finansiel uafhængighed. Du kan læse artiklen her – og BT bragte dengang en tilsvarende artikel, som du kan læse her. Artiklen var meget interessant for mig, da jeg godt kunne lide idéen om, ikke at være afhængig af et job.

Efter gensidig aftale havde jeg i 2014 sagt farvel til en arbejdsplads, som jeg havde haft i 5 år, som led i advokatkontorets omstrukturering. Som jeg kort beskrev her, havde den økonomiske krise på det tidspunkt nået til advokaterne. Så på grund af en kombination af situationen på jobmarkedet og familiære forhold gik der hele 9 måneder, før jeg fik job igen. 9 måneder som jobsøgende på dagpenge – det kan mærkes.

Heldigvis var jeg godt stillet. Jeg har altid har været sparsommelig og god til at spare op. Boligudgifterne til min 2-værelses “studielejlighed” i andelsforeningen var lave – og kom med billigt internet og tv-pakke. Jeg havde kun få faste udgifter derudover, da jeg f.eks. aldrig har ejet en bil. Så jeg klarede mig fint – men jeg blev dog meget bevist om, hvor meget økonomien påvirkes, når man ikke længere har sin gode faste indtægt fra et job.

Samtidigt var der nogle i min nære familie, som ikke klarede den økonomiske krise i 2008 så godt. Nogle der mistede hus og hjem – og som nok for resten af deres liv vil være i gæld. Og det var vel og mærke mennesker, som altid havde klaret sig godt økonomisk før.

Derfor er økonomisk sikkerhed blevet meget vigtigt for mig.

Finansiel uafhængighed kan give mig den sikkerhed.

Sikkerheden for, at jeg holder mine omkostninger lave nok til at kunne klare en periode uden job – og at jeg kan stoppe med at arbejde før pensionsalderen, hvis det er det, der er rigtigt for mig. Sikkerheden ved at jeg har økonomiske midler fra flere steder, så jeg er sikret, at jeg – selv uden et job – kan blive boende i mit hjem. Kort sagt: Sikkerheden for at jeg altid kan klare mig.

 

Goal Mapping – hvad vil du gerne opnå?

Indeholder reklamelinks

Sæt dine mål med Goal Mapping

Som jeg har skrevet om her skal bloggen her fokusere på, hvilke simple idéer og redskaber, som jeg har fundet / bruger for at opnå succes med mine drømme. Derfor vil jeg gerne starte mit allerførste blogindlæg med at præsentere et redskab, som jeg første gang stødte på i september 2014, hvor jeg som jobsøgende akademiker i København deltog i et Vækstakademiker-kursus: Målsætningsværktøjet Goal Mapping, som er opfundet af Brian Mayne.

Tanken om at opsætte mål og eventuelt hænge noget op på væggen, der minder dig om dine mål, er ikke ny. Men Goal Mapping er unikt fordi, man opsætter sine mål i både ord og billeder, hvilket hjælper med at aktivere hele hjernen. Både den venstre rationelle og logiske side af hjernen, der tænker i ord, og den højre, kreative og emotionelle side af hjernen, der tænker i billeder. Og personligt kan jeg godt lide tanken om, at hele min hjerne – og både min bevidsthed og ubevidsthed – forstår mine mål.

Styr igennem forandringens vinde

Brian Mayne starter gerne introduktionen til Goal Mapping med en lille historie om forandringens vinde:

Vi lever i en verden, som forandrer sig hurtigere end nogensinde før. I vores meget omskiftelige verden føler mange mennesker sig fanget i en hvirvelvind af konstante og vedvarende forandringer – ja, flere mennesker frygter ligefrem forandringen. Men forandringer er hverken gode eller onde. Det er bare vinden, der blæser. Du kan ikke bestemme retningen eller stoppe forandringens vinde, men du kan vælge hvordan du sætter dit sejl – du kan påvirke hvordan dit livssyn, din tro på dig selv og dine handlinger håndterer forandringens vinde. Du er i en båd på et ocean fyldt af muligheder, og dine mål er som fyrtårne, der hjælper dig med at holde kursen. Jo stærkere vinden er, jo mere kraft kan du få på båden, og jo hurtigere bevæger du dig imod dit mål.

“Success is learning how to steer the natural changes of life towards the things that you desire” – Brian Mayne

Hvordan gør du?

Brian Mayne mener, at Goal Mapping er et redskab, som alle skal have mulighed for at bruge, og derfor kan du gå ind på https://goalmapping.com/ for at finde gratis templates til dit helt eget Goal Map. Man kan også lave sit eget elektroniske Goal Map derinde – men selvom jeg ikke er nogen god tegner, så fik jeg alligevel mere ud af at tegne drømmene, da det i højere grad aktiverede min kreative, højre side af hjernen. Derfor vil jeg anbefale, at du også finder farveblyanter og et viskelæder frem.

Jeg startede med at lave et Goal Map, som dækkede hele mit liv, da en af øvelserne netop er at prioritere sine mål. Men Brian Mayne er fortaler for, at man bruger Goal Mapping i forhold til alle dele af ens liv – og jeg må da også sige, at så snart jeg havde lavet mit første Goal Map, gik jeg ud og købte en tegneblok, hvor jeg kunne lave flere Goal Maps i – f.eks. et for karrieren, et for kærligheden, et for økonomien og et for hjemmet.

Før du begynder på Goal Mapping

Inden du begynder, at på Goal Mapping er der syv ting, der er vigtige at huske:

  1. Tro på dig selv og dit mål.
  2. Lav dine mål helt personlige. Processen i målsætningen handler kun om dig og dine mål.
  3. Balancer dine mål. For at være succesfuld skal dit liv være i balance. Sæt derfor mål for forskellige områder i dit liv f.eks. personligt, familie, socialt, sundhed, karriere, oplevelser og finansielle.
  4. Lev i nuet.
  5. Udtryk dine mål i nutid f.eks. Jeg er.. Jeg har.. Jeg ejer..Vores underbevisthed lever altid i nuet, hvilket betyder, at den kun forstår mål udtrykt i nutid. Så ved at forestille dig, at du allerede har nået dit mål, og ved at beskrive det som om det allerede er nået, sender du en langt stærkere kommando til din underbevisthed.
  6. Sæt kun positive mål. Der er desværre mange mennesker, der sætter negative mål som f.eks. ”jeg vil ikke ryge længere”, men da underbevidstheden ikke forstår ordet ”ikke”, vil det ofte medføre, at man begynder at ryge mere. Derfor skal målene altid formuleres positivt.
  7. Tillad forsinkelser. At sætte mål er som at affyre en pil: Jo længere væk målet er, jo længere tid vil pilen være om at nå målskiven. Det kan være, at pilen ikke kommer så hurtigt frem til målet, som du gerne vil – men det vigtige er jo, at få målene til at blive til virkelighed (også selvom det tager lidt længere tid).
Sådan udfylder du dit Goal Map

Derefter kan du begynde at udfylde dit Goal Map. Goal Mapping har syv trin, som man skal følge for at udfylde sit Goal Map:

  1. Drøm. Giv dig selv mulighed for at slappe af og bruge lidt tid på at drømme om, hvad du gerne vil i livet. Hvad er succes for dig? Hvordan ser din hverdag ud? Hvem er en del af dit liv? Hvor bor du? Hvad arbejder du med? Husk balancen og sæt mål for forskellige områder i dit liv jf. ovenfor. Skriv alle drømmene og målene ned på en liste – beskriv dem kort, i positive vendinger og i nutid jf. ovenfor.
  2. Prioriter. Blandt de mange mål, som du har drømt om, udvælger du dit primære mål: Det mål, som vil hjælpe dig mest til at opfylde alle de andre mål. Dette skriver du ind i den midterste boks på venstre del af skabelonen (den med ordene). Derefter ser du igen på din drømmeliste, og udvælger fire sekundære mål. De sekundære mål bør repræsentere aspekter eller funktioner af dit primære mål. Husk igen balancen, således at de sekundære mål gerne dækker bredt i dit liv. Skriv derefter de sekundære mål ind i de fire bokse omkring det primære mål på den venstre del af skabelonen.
  3. Tegn. Nu skal du bruge den højre del af skabelonen (den med billeder) og tegne dit primære mål og de sekundære mål. Det primære mål skal være i den midterste cirkel og de sekundære mål på hver side af det primære mål. Du behøver ikke at tegne godt – du kan bruge simple tændstiksmænd eller symboler – men brug så meget farve som muligt for at hjælpe med at stimulere din højre hjernehalvdel.
  4. Identificer hvorfor du ønsker at opnå dine mål. Dine mål bliver meget mere kraftfulde og virkningsfulde, når du ved hvorfor, du ønsker at opnå dit mål. Skriv dine grunde i de øverste bokse, der hedder ”Hvorfor” i venstre del af skabelonen – og tegn dem de samme steder på højre del af skabelonen.
  5. Sæt en deadline. Ved at sætte en deadline på dine mål, viser du din tro på dig selv, og det gør dig i stand til at prioritere dine handlinger for at opnå målet. På både højre og venstre del af skabelonen skriver du nu din deadline i den lille boks lige under dit primære mål. Og skriv så dags dato (eller din valgte startdato) i boksen nederst på siden på begge dele af skabelonen (altså både den venstre og højre del).
  6. Identificer hvordan du vil opnå dine mål. Hvad er de primære handlinger, som du skal udføre for at bevæge dig mod dit primære mål. Når du har tænkt over nogle af de handlinger, som er nødvendige at udføre, skriver du det, du skal gøre først, i den nederste boks på venstre skabelon, der er markeret ”Hvordan”, så den står først på din tidslinje. Derefter skriver du de senere handlinger op mod opnåelsen af dit primære mål. Til sidst tegner du handlingerne de tilsvarende steder på din højre del af skabelonen.
  7. Identificer hvem du behøver støtte og hjælp fra for at opnå dit mål. Det kan være personer, bestemte teams eller hele organisationer. Skriv dem ned i boksene ”Hvem” på højre del af skabelonen – og tegn dem på venstre side af skabelonen.

Så er du færdig med selve Goal Mapping processen. For at styrke dig på din vej mod dine mål anbefaler Brian Mayne at du placere dit Goal Map et sted, som du ser hver dag – gerne lige når du står op eller lige før du går i seng. At se på det aktiverer din højre hjernehalvdel – og ved at sige det højt, aktiverer du venstre hjernehalvdel. Jeg må indrømme, at jeg ikke har været så god til lige netop disse ting – men når jeg ser på mit første Goal Map kan jeg dog se, at jeg er godt på vej – selvom jeg ikke er fremme ved min deadline endnu. Så jeg gør jo nok det vigtigste: Jeg lever det – og følger mine mål.

Jeg håber, at du også kan få glæde af dette værktøj – og at du vil opnå alle dine drømme og mål.

Hvis du vil vide mere om Goal Mapping anbefaler jeg, at du læser Bryan Maynes bog om Goal Mapping, som du kan finde her.